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企业拆迁:如何获得合理补偿
编辑时间:2018-12-04 15:11 作者:yanmon 浏览量:0

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企业拆迁:如何获得合理补偿


企业拆迁对于企业的生存和发展来讲是一件举足轻重的大事,企业拆迁能否获得合理补偿直接关系到企业的命运,甚至直接影响到企业主的生活。

企业拆迁对企业造成的影响

企业拆迁因涉及到生产线、设备仪器、工人、厂库房等因素,还涉及到拆迁时常常被忽略的周边的环境是否形成行业聚集,交通是否便利,重新选址的风险成本,潜在客户资源损失等均会对企业产生无形影响的因素,因此不像一个居民住宅搬迁那么简单。因此,对于一个企业来讲,一次拆迁就是一个生死挑战,不得不慎重对待。

然而,目前我国关于企业拆迁的相关法律规定并不明确,全国各地对于企业拆迁的安置也各不相同,但总的来说,很少有拆迁方能够提供合适的土地或者厂房可供被拆迁企业继续经营的,大多数都是以货币补偿的方式来让企业进行搬迁,而具体的补偿数额大多数都是较低的,甚至根本达不到一个合理的水平。自然,很多企业搬迁之后也就开始走下坡路了,也有一些企业主干脆放弃原来的经营另谋生计。因此,在企业拆迁过程中有效维护好企业的合法权益,将关系到一个企业的兴衰和存亡。

企业拆迁的补偿主要包括的项目

一是拆迁资产的补偿费用,包括土地使用权、厂库房、及其他建筑物和地上附着物,以及因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等。但是实践中,全国各地方的拆迁土地补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明,这就使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。而房屋等地上建筑物的补偿又因为是用于生产经营的,并非像住宅那样存在一个普遍认可的市场价格,在补偿上缺乏明确的标准。

二是停产停业损失,一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失。停产停业损失往往是直接影响企业赔偿总额的部分,该部分也是法律实践中出现争执较大的部分,停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失,还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。

三是拆迁补偿费用,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工和停产造成的违约金等补偿费用。设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备。可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。至于违约金的补偿,可以按照变更或解除合同的实际违约金额来计算。

四是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括提前搬家费、拆迁奖励费、工程配合奖等。拆迁奖励本就是政策性的东西,奖励的多少也是因地而异,但是,拆迁奖励无非都是激励被拆迁人尽早搬迁而制定的,而这块额外奖励的补偿和拆迁补偿本身相比是微不足道的,对于企业而言,有形资产及停产停业损失的补偿才是最重要的,而且,往往因为拆迁补偿协商不下而错过了奖励的时间点,因此,对于企业而言,拆迁奖励补偿完全可以忽略不计。

企业获取拆迁补偿面临的风险和难点

首先,补偿标准的模糊,使得企业拆迁补偿没有明确的数额界定。

重点说企业的经营场地,多数是通过租赁,也有通过招拍挂或划拨的方式取得土地使用权的,企业投入较大的成本。其中,租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种,企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止,根据《国有土地上房屋与补偿条例》规定,拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物,对空地或净地的补偿,拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没有规定。而对于合法取得国有土地使用权的,土地管理法中关于国有土地使用权收回方面,仅规定给予适当补偿,但没有详细的规定。因此,企业拆迁补偿很难有个补偿的标准,大多数情况下拆迁方则会依据当地出台的一些政策来谈判,这种情况下,企业即使认为拆迁方给出的补偿不合理,但是因为自己缺乏相应的法律规定支持,往往很难达到一致意见。

其次,无形影响的补偿没有明确的法律依据而难于计算。

通常来说,拆迁方给予的补偿都是基于有形资产而言,例如土地、房屋、设备等,而对于停产停业损失的补偿多半都是靠争取的,对于无形影响的补偿就更是提也不会提了。然而对于企业来说,搬迁后重新选址重建或者因地理位置的差异要重新形成市场规模、宣传效果的投入,人力资源流失以及新招聘员工的培训投入等等无形因素的补偿,因为欠缺相应的法律依据而难于计算。

此外,因历史原因造成的土地使用权及地上物权属的名不正言不顺也阻碍补偿。

很多企业尤其是小规模企业当初设立的时候,都是出于地方政府招商引资所需,企业租赁农村的集体土地,也有个别是经过当地村委会或者乡镇政府之手而买到的地,但是这样的土地严格来讲根本就不是建设用地,当初用地的时候,地方政府为了促成引资会提供一切便利甚至帮助,可是一旦重新规划要征收土地的时候,企业所建房屋等地上物便会变为违法建筑,那么补偿自然也就低下来了。尤其是在承租关系中,企业因不是被征收人,其当初为了取得土地使用权而投入的成本利益是无法保障的。

拆迁律师对企业拆迁能够提供的法律帮助

正是因为以上种种现实原因,拆迁方以各种借口给予企业的拆迁补偿往往是非常低的,甚至根本无法达到合理的标准,在这种补偿下,企业多半是要吃大亏的。也有企业面对不合理补偿采取了反抗态度,但是聪明的拆迁方则会另辟蹊径来达到他们的目的,这时候你会发现,企业的财务、缴税、消防等等方面都会受到相关行政部门的“关照”,一旦被找出问题,那就会惹来更大的麻烦。还有许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候,抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为,只要我能拖得住撑得久,动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上,这是一种非常错误的想法,尤其是承租企业,在你消极等待的同时,拆迁方和被拆迁人也许已经达成了补偿协议,而一旦补偿款落实之后,你也只能是在拆迁方划定的盘子中去和被拆迁人通过诉讼手段分蛋糕,而如果你和被拆迁人当初签订的承租协议中本就有类似“遇到拆迁合同自动终止,出租方不承担任何补偿”的条款,那么你可以做的唯一一件事恐怕就只有后悔了。所以,企业拆迁一定要做好充足的准备,在自己不是很懂法律的情况下,应当请专业的拆迁律师介入,在律师的指导下积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明,理清拆迁中的各方利益主体的权利义务关系,还有最重要的那就是借助拆迁律师丰富的实战经验和深厚的理论功底,积极应对随时出现的复杂状况、合理地制定维权策略,以争取企业利益的最大化。

具体而言,作为企业面临拆迁要做好准备工作:

1、审查拆迁中的各方权利义务关系,确定因拆迁而发生关系的各方主体。

非住宅房屋拆迁(企业拆迁)因为土地、房屋权属关系复杂,其中,集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁,因原有权属不明,甚至土地转让合同无效等各种法律规范之外的情况出现,使得各方主体权利义务不清楚,往往在拆迁补偿后更容易发生纠纷。专业律师提示:对于产权归属不明确的企业,在拆迁实施后、补偿安置协议签订前即咨询或委托专业律师介入,以合同约定或者其他法定形式将拆迁各方的权利、补偿款分割等内容予以约定,有效化解可能发生的法律风险。

2、准备被拆迁房屋的权属关系证明、现有设备清单、劳动合同备案核查、装修装潢费用支出等相关材料。

其中被拆迁房屋的权属关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件;现有设备清单指企业实际使用的设备价格、规格、使用年限、数量、有无抵押等情况的清单。劳动合同的备案审查中,如有事实劳动情形的,尽快补充劳动合同,另外社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料整理后列清单。