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房屋征收动拆迁常见案件类型及办案经验分享
编辑时间:2018-12-01 10:39 作者:admin 浏览量:0

房屋征收动拆迁常见案件类型及办案经验分享

主讲:雷敬祺律师

 

一、非讼案件

(一)企业搬迁【重点】

※自有产权

律师工作内容:

1、尽职调查

(1)审查被拆迁企业的土地状况、房屋状况或者房屋租赁合同;

……

2、协助制作《拆迁损失报告》

(1)协助被拆迁企业按照拆迁人的要求制作《地上物动迁调查表》;

……

(3)协助被拆迁企业制作《拆迁损失报告》。

3、参与拆迁协商谈判

(1)为被拆迁企业的管理层和拆迁经办人员进行必要的法律培训、沟通谈判策略和方案。

……

4、参与裁决与相关诉讼

代理被拆迁企业参加拆迁裁决、行政诉讼和民事诉讼;

5、审查征收补偿协议

(1)审查拆迁补偿安置协议是否对被拆迁企业存在不利,是否存在其他法律风险;

……

办案经验分享:

1、  灵活掌握谈判尺度,争取当事人利益的最大化。(是否有拆迁许可证?钉子户并不是目的)

2、  评估主动权的争取。(超越法律规定)

常见问题:

1、违章建筑的处理

 

※房屋租赁

律师工作内容:

同上

办案经验分享:

1、  严格遵守租赁合同约定。

2、  停产停业损失及搬迁损失争取。

 

主要法律依据:

《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》

十一、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费,应按什么原则处理?

答:……设备搬迁和安装费用,无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

《上海市高级人民法院关于不服房屋拆迁裁决案件审理若干问题解答》2004.4.3

问题九:被诉房屋拆迁裁决涉及私房产权人、公房承租人与注册在被拆房屋内的营业执照持有人不一致时,应当如何处理?

答:在拆除非居住用房涉及产权人、承租人与营业执照持有人不一致时,对于非居住房屋的补偿安置按《细则》第四十四条处理。对于拆除非居住用房发生的设备搬迁和安装费用及对拆迁造成的停产停业的补偿费用,应归营业执照持有人或设备的实际所有人所有。

 

 

(二)   政府房屋征收项目法律顾问

 

律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件的必要性及工作内容

(1)必要性:律师作为第三方全程深度介入房屋征收动拆迁案件,把动迁纠纷化解在萌芽状态,从根本上降低了“维稳”成本。

(2)律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件主要工作内容:

①社会稳定风险评估、违法建筑的认定与救济、补偿安置方案的听证;

②协助政府部门完善有关规章制度和操作规范,审核相关法律文件的合 法合规性;

③协助政府部门做好对房企和拆迁户的法制宣传;

④为政府部门事先预见动拆迁改造中可能出现的矛盾纠纷,预测和评估法律风险,并提出防范措施;

⑤针对已出现的法律纠纷为政府部门提供法律咨询、出具法律意见;

⑥协助政府部门进行事后跟踪总结,做好后续法务工作。

⑦协助政府部门提前介入法制宣传,为棚户改造工作的开展扫除民众思想上的障碍;(如:集中宣讲、制作并向社区居民发放法律宣传卡册等);

⑧在拆迁补偿等事务中,协同政府部门参与必要的协商、谈判和合同签署等;

⑨为政府部门与拆迁单位、拆迁户之间关系的协调发展搭建桥梁,协助政府部门处理争议与纠纷;

⑩为地区百姓在旧区改造中遇到的法律事务和疑难问题提供法律帮助。

主要法律依据:

(1)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号,2011年1月21日公布施行)

第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

(2)《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》

(京建法〔2012〕19号)

十二、购买服务


 

(三)   涉动拆迁信访案件核查及法律意见

律师协助化解房屋征收动拆迁信访矛盾案件工作内容

(1)全程法律顾问服务。参与政策宣传、咨询,参与矛盾协调、化解。

(2)房屋征收动迁拆信访案件全过程核查,出具核查报告及律师意见。核查征收决定、征收补偿方案、征收程序等征收全过程是否符合法律规定,被征收人的诉求是否有依据,并给出化解、中止或终结的律师意见。

 

(四)征收补偿谈判协商(代表被征收人)

 

 

二、诉讼案件

(一)   不服征收决定案(原不服拆迁许可证)

1、关于“公共利益”的争论 前提:公共利益

2、征收房屋的启动程序和步骤 程序规定

3、征收范围如何确定 不同项目,不同确定主体

4、关于旧城区改建项目的特殊规定

 

(二)   不服征收补偿决定案(原不服拆迁裁决)

关键点:

1、  认定事实是否清楚。(房屋面积、人口认定)

2、  程序是否合法。(评估、协商情况)

3、  适用法律政策是否正确。(法律规定、政策口径)

 

(三)征收补偿协议撤销或无效案

关键点:

1、  一年内可行使撤销权。除斥期间。

2、  撤销:重大误解、显失公平、欺诈、胁迫的手段或者乘人之危而订立。

3、  无效:违反法律、行政法规的强制性规定。

 

(四)动迁补偿款及安置房屋分割案(共有纠纷)【重点】

房屋征收补偿款分割原则

(1)     征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;

(2)     公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

(3)     被征收人、公有房屋承租人、同住人、房屋使用人对征收补偿有约定的,按照约定处理。

 

【法律指引】

《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》