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上海中心城区动迁再加速:楼市供应或将增大 房价上涨
编辑时间:2014-11-16 21:38 作者:admin 浏览量:0

上海中心城区动迁再加速:楼市供应或将增大 房价上涨

2007年11月13日10:53  来源: 中国房地产报-新地标    作者:陆彬杰

 

  张宇的户口又“冻结”了。从小住在虹口区天虹路上的张宇,如今已近天命之年。2002年,这一带居民的户口也曾因动迁“冻结”过一次,后来动迁受阻,户口解冻,此事便不了了之。

  张宇生活的街区是虹口区乃至上海最著名的旧城区虹镇老街,位于东沙虹港路以东、虹镇老街以西、临平路以北、新港路以南。张宇以前在一家纺织厂工作,后来工厂改制,他只好利用自家门面房,经营一些小的日用品。最近一段时间,动迁组的工作人员频频出现在这一带,起先是测量居住面积,然后是集体到街道开动迁会议,动迁的布告标语也再次张贴出来。

  不仅是虹镇老街,在黄浦区董家渡、静安区严家宅、卢湾区新天地等板块,旧城改造的力度也陡然加大,仅静安区今年就有10幅地块动迁。动迁再次加速,对未来楼市供应或有显著影响。

  各区集体启动

  早在1997年,瑞安集团就与中虹集团联手,计划将虹镇老街区域改造为虹口高档聚居区。规划中的瑞虹新城占地面积达29.4万平方米,动迁居民约14000余户,拆除房屋建筑面积约44万平方米,计划分五期开发。然而从1997年至今十年间,瑞安集团只开发了两期,该项目于1998年推出的一期均价为7000元/平方米,2007年二期价格已达24000元/平方米。

  虹口区政府早在1998年就宣称,五年之内完成虹镇老街的旧城改造工作,但是,动迁力度一直不够,在2002年动迁了华师大地块之后的几年中,动迁事宜一直被搁置。

  2007年虹镇老街整体进入动迁高峰期。仅9月份,虹口区房地局就发布包括瑞虹新城4号地块、9号地块、10号地块、6号地块在内的7份动迁公告。目前该区域已完成约4000户动迁,按照这一拆迁进度,两年内,该区域动迁将全部完成,虹镇老街这一著名旧城区将不复存在。

  不仅虹镇老街多幅地块拆迁同时启动,中心城区其他动迁基地也在凌厉推进。在静安区北翼,仅9月份就有10幅长期搁置的动迁地块集体启动,包括95号街坊C地块、严家宅三期B块等9幅地块;在南翼的黄金地段,今年也有愚园路68号地块及49号街坊(部分)动迁。

  今后几年静安区北翼的改造重点将集中在东部片区的康定路、泰兴路和西苏州路沿线,由于临近苏州河,再加上苏州河的改造已见成效,预计这片区域将成为静安区房价的新高点。

  在卢湾区新天地板块,动迁进度可谓神速。由于轨道交通九号线、十号线分别从卢湾区徐家汇路和复兴东路两条主干道经过,新天地复兴路、马当路、黄陂路一带的几幅地块在短短一两年中便拆迁殆尽,新新里地块也已经拆为净地。2007年下半年又有四幅地块启动动迁。

  黄浦区南外滩旧城改造的动迁力度也在加大。据不完全统计,仅南外滩板块就有6幅地块动迁,这也是近几年少有的情况。除了一些有历史价值的建筑,中心区域的老里弄房都将被拆除。目前人民路、中华路、复兴东路都在进行大规模拆迁,不少地块如黄浦江沿岸已经拆平。

  动迁面积扩大

  事实上,市中心各个城区均明显扩大了旧城改造动迁范围。仅虹镇老街今年就有7幅地块相继启动动迁。虹口区委书记孙卫国在前不久的动迁会议上指出,要加快虹镇老街旧区改造步伐,从改善居民生活质量的角度出发推动动迁,加快推进虹镇老街4号、6号地块拆迁工作。

  静安区也是如此。静安区房地局资料显示,2004年静安区只有万航渡路660号基地和淮安路640号基地两幅地块动迁。进入2007年,静安区动迁面积扩大,不包括市政动迁,仅静安区北翼今年就宣布了7幅地块动迁,而在2005~2006年,除了市政动迁外并没有地块动迁。

  黄浦区在2004年前后曾经协议出让大量待动迁地块,但此后遭遇重重困难,动迁进展迟缓。但是今年以来,拆平地块逐渐增多,而且仅南外滩今年9月份就公布了6幅地块动迁。

  随着房价不断上涨,动迁的补偿标准也水涨船高。按照通常标准,虹口、杨浦的一级地段,如果是拿动迁款,一般标准是22万元/人,而静安、黄浦的某些地段,可以达到30万元/人。

  在五合智库副总经理蔡文韬看来,今年动迁力度普遍加大的现象非常正常。一方面,前两年一些开发商的动迁资金没有到位,动迁工作一直搁置下来;另一方面,开发商手中的地块本来就不多,现在即使有钱也很难拿地,何况动迁补偿标准还在不断攀高,这迫使开发商加快了动迁步伐。以静安区为例,年初就有一些地块启动,到了下半年,又有好几块地宣布动迁。

  例如瑞安集团,从土地储备情况来看,都是旧城改造项目,公司没有在一级市场招投标拿地。动迁需要漫长的时间,该公司在1998年推出瑞虹新城一期,至2007年只开发了二期的项目,十年间只做了二期,如果不加大动迁的力度,恐怕两年之后,瑞安集团将无项目可开发。

供应或将放量

  上海房地产交易中心官方网站的数据显示,10月份,上海住宅存量在逐周萎缩。目前上海可售住宅面积为545.45万平方米。截至10月21日,这一数据为550.05万平方米,可售面积减少了大约1%;而10月21日的存量住宅,又较10月14日可售面积减少1.85%。

  “可售面积的减少,与供应量少有很大的关系。”荒岛房产工作室营销总监冯伟分析指出。造成这种状况的原因有三个方面,一是内环以内可供应的土地较少,近几年来没有内环以内的地块进行拍卖;二是动迁难题推迟了一些楼盘的上市步伐,特别是在中心城区,一个动迁地块往往要两年的时间才能完成动迁,再加上新盘的开建,至少要三年左右的时间才能上市;三是目前市中心楼盘销售火爆,虽然政策打击捂盘,但是开发商似乎总能找到相应对策。

  虽然目前市中心供应量较小,但接下来一段时间,中心城区部分区域供应量或将放大。以静安区为例,下半年就有达安锦园、东海园等楼盘推出,缓解了该区域供应紧张的矛盾,同时今年静安区旧城改造的力度也在加大,几个地块同时启动,预计三年之内,这些项目都将上市。

  “未来一段时间,市中心的供应量会增大。”冯伟指出。以静安区为例,供应量会在未来几年内上升,但是价格也会上涨,市中心动迁成本向来高,这些成本也会摊到新盘的房价上。

  虽然未来供应量有望增加,但是市中心地块仍然非常有限。以卢湾区为例,除了新天地周边还有一些弄堂旧里可供改造,剩下的可供拆迁改造的地块已经不多。静安区北翼除了康定路一些旧城区需要改造,也没有什么地块。相比之下,黄浦区的情况比这两个区好,老西门还有旧城有待改造,但是市中心可利用的旧城改造项目越来越少,预计今后房价还会有上涨的空间。

  大规模动迁增加了市场供应,但是动迁带来的刚性需求有可能导致中心城区房价的进一步上涨。以一户三口之家为例,每人的动迁费在20万元上下,基本上可以拿到60万元的动迁款,再加几年的积蓄,完全可以在内环以内购置一套新房,这样刚性需求可能进一步推高房价。

  另外,由于《物权法》出台,在上海市动拆迁过程中,相当一部分动迁居民不肯早签约早搬迁,不少人处于长期观望状态,并出现了一些漫天要价的群体,相应推高新楼盘的动迁成本。

  蔡文韬表示,今后动迁可以适当控制款项,建议采取原地搬回的政策,如果动迁前住房面积为50平方米,动迁后搬回原地,需要70平方米的面积,动迁户可补20平方米的房屋差价。