网站首页 动迁研究相关文章 列表
规范动拆迁安置秩序 了解被拆迁人基本权利义务
编辑时间:2014-11-16 21:38 作者:admin 浏览量:0

规范动拆迁安置秩序 了解被拆迁人基本权利义务

房地产时报 
 
 
  动拆迁与市民居住生活密切相关。被拆迁人对自己的权利往往不是很清楚,也不太了解具体的维权途径。有的拆迁人或拆迁实施单位只注重拆迁进度,忽视了自己应尽的义务。本市政府部门最近发布了一系列规范动拆迁秩序的文件,旨在保障被拆迁人的权益。结合新规定和动拆迁的新情况,本报邀请上海君悦律师事务所就被拆迁人享有的基本权利、拆迁人应尽的基本义务等规定,解答读者关心的动拆迁方面的政策问题。
  被拆迁人五项基本权利

  一、拆迁知情权被拆迁人或承租人有权从区、县房地局或拆迁人或拆迁实施人处了解:拆迁人、拆迁实施人、项目性质、拆迁范围、拆迁期限、拆迁政策、拆迁方案等情况。

  二、评估异议权被拆迁人或承租人有权对评估机构的资质及评估报告的客观、合理性提出异议,并可就评估报告向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。

  三、补偿安置选择权被拆迁人或承租人有权选择货币补偿或价值标准房屋调换。符合政策及区县人民政府规定条件的被拆迁人或承租人有权选择面积标准房屋调换。被拆迁人或承租人还有权选择拆迁人提出的其他协商方案补偿安置。集体土地上的拆迁活动,在条件允许的情况下,被拆迁人还有权选择异地自行建房。

  四、合理补偿权,被拆迁人或承租人有权获得房屋(包括装修)、搬家补助、设备迁移、临时安置等补偿;被拆房屋为非居住用房的,被拆迁人或承租人还有权获得停业损失、无法恢复使用设备的补偿。

  五、法律救济途径,被拆迁人或承租人与拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的,被拆迁人或承租人有权向区、县房地局申请裁决。

  对拆迁人或拆实施人不依法或不依照其承诺给予补偿、安置或不履行补偿安置协议的,被拆迁人或承租人有权向人民法院起诉。

  对区、县房地局裁决不服或对政府有关部门的强迁决定或强迁行为不服的,被拆迁人或承租人有权提出复议或向人民法院起诉。

  被拆迁人或承租人有权对政府部门就动迁所作的其他行政行为提出复议或向人民法院起诉。

  被拆迁人或承租人有权对其他动迁过程中所发生的民事侵权行为向人民法院起诉。

  拆迁人五项基本义务

  一、拆迁人必须取得房屋拆迁许可证后,在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施拆迁。

  二、拆迁房屋应由拆迁人自行实施或委托已取得市房屋土地资源管理局颁发房屋拆迁资格证书的单位实施。

  三、从事房屋拆迁的工作人员应取得市房屋土地管理资源管理局核发的可从事房屋拆迁工作的《职业资格证书》,直接在拆迁基地中从事房屋动拆迁工作的人员,必须持市房屋土地资源管理局核发的《上海市房屋拆迁工作人员基地上岗证》,工作过程中应佩戴《上岗证》。

  四、拆迁人(或拆迁实施单位)办理房屋拆迁许可证前,应以拆迁人的名义在银行开立"××建筑项目货币补偿款专用存款账户",并存入货币补偿款;拆迁基地属于分期拆迁的,拆迁人应当分期存入货币补偿款。货币补偿款资金存款证明及安置用房价值之和不得低于补偿安置资金总额的50%。该资金专项用于开具"被拆迁人房屋拆迁货币补偿存单",不得挪作他用。此外,对于资金存款证明与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的差额部分,建设单位应保证在三个月内到位。

  五、在申领房屋拆迁证可证前,拆迁人及接受委托的拆迁实施单位应与区县房屋拆迁管理部门签订《房屋拆迁管理承诺书》。承诺书必须明确拆迁单位的责任,严格依法动迁,严禁对动迁户哄、吓、骗,严禁对未签约居民断水、电、气、通信,严禁动迁工作人员打人、骂人等行为。

动拆迁五大常见问题

  一、关于“同住人”概念的界定问题

  关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知第九条的规定:“同住人是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有其他住房条件的限制”。从上述规定可以看出,一般同住人应符合以下三个条件:1.在被拆迁房屋内有本市常住户口;2.至拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上;3.在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难。

  对于“结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制”的理解,目前存在不同的看法。多数人认为只要家庭成员在结婚或出生时户口报在拆迁房屋内即一概认定为同住人,而不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。但在目前的司法实践中,“结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制”还有一个前提,即结婚时报进户口的夫或妻的配偶也应同时在该被拆迁房屋内;出生时报进户口的,其父或母当时也应在该被拆迁房屋内。

  二、关于对非居住承租人的补偿问题

  非居住房屋因拆迁引起的停业、停产等损失,原则上应按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十四条的规定,先由租赁双方协商对承租人以下损失进行补偿:货物、设备搬迁费、安装费用;无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算费用;因拆迁造成停产、停业的损失。对于非居住房屋因拆迁造成停产、停业的损失,根据相关规定,补偿标准按被拆迁房屋建筑面积每平方米300元—400 元执行,具体补偿标准由拆迁人与被拆迁人协商确定。

  如因上述补偿问题而对解除租赁关系未达成协议的,拆迁人将对被拆迁人实行价值标准房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

  三、关于被拆迁公有居住房屋面积的认定问题

  被拆迁的公有居住房屋,应以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的,按有关换算系数计算建筑面积。

  对于2001 年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7 米的部分,按照实际居住面积的一半及相应的换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分,按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼,不计算建筑面积。

  对于因历史原因造成记载面积确实小于实际面积的,承租人应尽快通过相关合法途径对租用公房凭证中的面积进行修正。

  四、关于对低收入居住困难户的补偿安置问题

  根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定,以下两类人员在拆迁中可予以适当照顾:(1)拆迁廉租房住房,拆迁人应当优先给予面积标准房屋调换,并可适当减免超过应安置面积部分的房价款。

  拆迁区内属于低保家庭或优抚家庭的,可自愿选择申请廉租房或领取拆迁补偿款。对于选择领取拆迁补偿款的家庭,无论是否属于低保家庭,还是优抚家庭,都不能再申请廉租房。如果选择了廉租房,那么拆迁时所得的拆迁款必须委托廉租住房管理部门进行专户存储。等到月收入水平提高到一定水平,退出廉租房时,管理部门会将拆迁补偿款连本带息退还给低保家庭或优抚家庭。

  (2)被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的,也应当优先给予面积标准房屋调换,并可适当减免超过应安置面积部分的房价款。

  五、关于旧区改造基地内被拆迁居民能否要求回搬的问题

  根据2001 年2月9日上海市四委局发布的《关于鼓励居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》的规定,鼓励试点地块的动迁居民出资回搬,并享受诸如“拆一还一”、“公积金贷购房”、等多项鼓励政策。但从法律上而言,该办法的效力和层次显然低于《城市房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》,由于上述新条例和新细则不仅均未对动迁居民的“回搬权”作出明确规定,而且取消了老条例和旧细则中的回搬安置方式,因而在新条例和新细则实行后,动拆迁实践中几乎未见动拆迁居民回搬案例。这其中既有被拆迁人不愿回搬的因素,亦有拆迁人不愿被拆迁人回搬的因素,因此,被拆迁人回搬的问题有待在法律上进一步明确。