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上海拆迁“政策之春” 拆迁户眼里终于看到希望
编辑时间:2014-11-16 21:38 作者:admin 浏览量:0

上海拆迁“政策之春” 拆迁户眼里终于看到希望

世纪经济报道 
 
  一场众人翘首的“政策之春”正拉开序幕,在很多上海拆迁户的心里,这次的阳光也许真能扫清以往的阴霾。
 
   3月7日上海市召开2005年拆迁管理工作会议,就当前进一步加强房屋拆迁管理工作进行部署。“统一标准、公开操作、严肃纪律、依法拆迁”的要求里,聚化了无数被拆迁者的希望。
  两轮改造反差巨大


  1992年上海启动了“365工程”,认定365万平方米危棚简屋为改造对象。为了完成这项工程,当时上海市制定了减免土地出让金、住宅配套费包干等一系列优惠政策。据房地局资料显示,仅为了
 
拆除最后的125万平方米危棚简屋,上海市政府就曾拨出10亿元巨资补贴参与改造单位。


  “在以前谁家遇到拆迁都是一件值得高兴的事情,搬去新房的时候还敲敲打打,很热闹。”原来住在南市一带的杨阿姨回忆以往颇有感慨。当初她一家都住在简陋的自建房内,也就是上海人俗称的“棚户区”、“下只角”,条件非常之差,后来就是因为南浦大桥的建设搬迁才有了住在新公房里的机会。“当初早走的人家因为有奖励,几乎没有什么拖拖拉拉。”


  确实,和杨阿姨的感受一致,上世纪90年代初上海市的第一轮旧区改造受到了绝大多数市民的欢迎,尽管也有对故居的些许留恋,但都能住进新房子却是很多人的心愿,当时对待拆迁,更多的情绪是一种渴望与期盼。


  官方数据显示,1990年以来,上海旧区改造共拆除了各类居住房屋3800万平方米,包括危棚简屋400多万平方米,拆迁居民总数达100万户,约有270万居民告别旧房迁入新居。通过实施公房出售的优惠政策,150多万户居民以低于市场的优惠价格购买了公有住房。为此,上海还获得了联合国颁发的人居奖和入选联合国居住百家范例。


  2000年,上海完成了以拆除365万平方米危棚简屋为标志的旧区改造任务。自2001年起,又开始了新一轮旧区改造。


  2001-2002年经市建委、市房地局、市住宅局、市规划局共同认定的旧区改造地块共307幅,土地面积1350万平方米,建筑面积1580万平方米,其中旧里以下房屋1043万平方米。


  然而,这新一轮的改造却发生了质的改变,拆迁突然由一件人人期盼的好事,转而如一场战役般惊心动魄。


  “大麻烦”


  “第一轮改造几乎没有一户上访,所以的问题都由拆迁办来协调解决,现在各种各样的上访不计其数。”一位房地局的官员,在说起拆迁问题时不胜感慨,在他看来,现在的拆迁问题,不仅仅是压在动迁户、房地局、开发商心上的“石头”,更牵连到市区政府、法院、派出所,是每个人说到就头痛的“大麻烦”。


  “形成这种局面,可能就是因为一个政策的转变。”


  而使得整个上海市对拆迁问题的看法发生转变的政策就是2001年上海市发布的第111号令,其中第32条规定:拆迁补偿安置可以实行货币补偿,也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。


  “货币补偿,一直是国外惯行的办法,但事实证明,这在上海实施还很不成熟。”该人士坦言,“不成熟”的一个原因就是拆迁公司和动迁户之间的利益相悖。


  “拆迁公司通过压缩拆迁户的拆迁成本来获取利润,这也许是一个敏感的问题。”


  另一个主要的原因是目前上海房价普涨,即使大幅度调整了动迁补偿的标准,也远远不够动迁居民在同等区域购买相应面积的房子。而实际上,要面积合适的房子,是绝大多数动迁户的第一要求。以目前上海的房价,到哪里去找这些面积合适的房子?


  其实,就在111号文件出台的前两个月,上海还出台过另一个政策68号文——《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》根据68号文的规定,凡是属于旧区改造地块项目的居民,可实物安置或货币化安置,也可出资回搬。为鼓励居民出资回搬,对回搬原地、原区域(住房价格基本相当的地段)的居民,给予享受以下优惠政策:


  原住房建筑面积拆一还一部分,按公有住房出售政策购买;如住房有困难的,可按优惠价格购买适当的优惠面积;再超出部分,按当地市场价购买。优惠面积和优惠价格由各区政府根据本区的买际情况确定。如私有房屋按有关规定给予适当补偿。


  不过拆迁公司在运作的时候,往往采用的就是只提111号文而不提68号文,即使有居民据文件提出要求,也往往被拒绝。


  上海市委市政府于2003年6月25日召开了“化解动拆迁矛盾、进一步维护社会稳定”的专题工作会议。上海市长韩正在会上指出,动拆迁矛盾已成为影响上海改革、发展、稳定的突出问题,今年2003年前五个月的动拆迁矛盾数量已超过去年2002年全年水平。  


  统计显示,2003年上海旧区改造节奏明显放缓,完成拆迁面积仅585万平方米,拆迁居民户数7.9万户,同比分别下降9.2%和20%。2004年1至10月,全市批准拆迁居民9500户,拆除居住房屋面积74.7万平方米,分别下降72.2%和73.9%;拆除居住房屋面积107万平方米,分别下降59.7%和60.8%。
     政策之春


  2005年2月,一个位于黄浦区陆家浜路附近的楼盘——长峰馨园,将柳市路1弄10号1弄10幢的整幢楼197套房源全部标示作为其拆迁户的回搬房使用。


  就其地理位置而言,陆家浜路是西藏南路板块的边缘界定线,该板块的先天优势是老城厢700年丰富历史文脉,兼具了后天的世博会机遇,可说有着独特的旅游价值和重要商业地位,以其在黄浦区的地理环境作为发展条件,正日益成为一个高尚住宅集结区域。


  而这样的市中心回搬房的出现,似乎也正在昭示着另一种转变。


  “在2005年,尤其是市中心地块,将可能重新采用实物分房的政策。”一位房地局内部人士在一个研讨会上透露,由于动迁过程中采用较多的是直接动迁模式,但由于迁移空间距离远,区位环境差异性大,对动迁居民的生活工作影响较多,使得居民的心理认同度低,另外,集中建设动迁房也容易造成住宅建设低标准、低水平,无法满足居民多元化的住宅需求。


  因此,重新鼓励建造回搬房很可能是有关部门鼓励解决市中心动迁矛盾的方式。


  3月7日,上海市召开2005年拆迁管理工作会议,其中的会议精神更将这种可能进而强化、延续,一场众人翘首的“政策之春”正拉开序幕。


  “统一标准、公开操作、严肃纪律、依法拆迁。”会议按照市委、市政府的总体要求,确定今年本市房屋拆迁将保持合理规模,保证重点项目,以严格的监管和有力的措施,积极稳妥地依法推进拆迁工作,确保拆迁工作公开、公平、公正,维护群众合法权益,促进城市持续发展,保持社会和谐稳定。


  其中,着重明确的是,今年将多管齐下,确保拆迁顺利推进。首先是通过全力建设配套商品房来推进拆迁。重点项目的拆迁要提供70%的配套房源;其次,要通过加大拆迁存量消化力度来推进动拆迁;三是通过不断探索、创新、完善配套措施来推进动拆迁;四是通过有效化解拆迁矛盾来推进拆迁。


  而另一个会对目前整个拆迁模式带来根本改变的规定是,“严禁拆迁公司采取停水、停电、停气等手段,强迫被拆迁居民搬迁,对侵害居民利益的违法拆迁行为,依法严厉查处;严禁拆房公司野蛮拆房,对有违法违规行为的,一经发现,取消相应资格”。


  再久的战役,也要有个了结的时候。在众多拆迁户的眼里,这一次看到了希望。


  房企诚信动力


  2005年是“十五”计划的最后一年,也是世博园区建设全面推进之年,重大工程建设任务繁重。上海市副市长杨雄曾对外表示,今年本市重点确保轨道交通、世博园区等重大工程,以及经认定的成片旧区改造重点项目等的拆迁,严格控制商业开发拆迁,拆迁总量控制在6万户以内。


  2004年的总拆迁量连4万都不到,其任务之艰巨,可想而知。政策外力的迫使作用,如再遇到开发商和拆迁公司,包括少数“钉子户”的不配合,那么要完成既定任务也将十分困难。


  3月8日,就在2005年拆迁管理工作会议召开后的一天,上海市有关部门就找到上海农房集团等几个大型开发企业,督促其签署了房地企业诚信契约,力图通过“整风”来重新唤起民众对房地产企业的信任。


  “民众对企业的不信任,可能是导致成本增加的直接因素。”上海中凯企业集团总裁杨益华在接受采访时就表示,时间甚至金钱上不必要的支出很多人都没有意识到,但确实有大批企业因此而降低了利润。


  最直接的例子是,作为房地产市场中刚性需求的动拆迁,将会直接影响到房地产项目的开发利润,而这种相互怀疑甚至敌对的情绪下,会令开发企业蒙受损失。另一方面,行业的不被信赖,甚至会导致对政府、政策的怀疑心理,而这种情绪恰恰是近来拆迁速度不能跟上的主要动因。


  杨进而认为,仅仅局限于政策压力是不可能带来一个健康的市场的,还必须要一个新的、内在的动力。在他看来,3月9日正式启动的中国房地产业诚信建设基金,尽管目前应者不多,还不成规模,但极有可能成为改变行业风貌的新起点。